Quy trình xây nhà trọn gói từ A đến Z: từ khảo sát đến bàn giao và bảo hành

Với phần lớn gia đình, xây nhà là việc làm một lần trong đời, và cảm giác chung trước khi bắt đầu là mơ hồ: không biết mình cần chuẩn bị gì, bao giờ phải có mặt, bao giờ phải trả tiền. Hình thức trọn gói ra đời để gỡ bớt gánh nặng đó, khi một đơn vị lo từ bản vẽ tới chìa khóa. Nhưng "trọn gói" chỉ nhẹ nhàng khi chủ nhà nắm được bức tranh tổng thể và biết mình đang ở bước nào.

Dưới đây là quy trình chúng tôi áp dụng cho các công trình nhà phố và biệt thự, chia thành tám giai đoạn rõ ràng, kèm thời gian ước tính và những điểm chủ nhà cần lưu ý ở từng bước.

Giai đoạn 1: Tiếp nhận nhu cầu và khảo sát hiện trạng

Mọi dự án bắt đầu bằng một buổi trao đổi dài, thường 1,5–2 giờ. Chúng tôi hỏi về số thành viên, thói quen sinh hoạt, số phương tiện, dự định tương lai như đón ông bà về ở hay cho thuê một tầng, và ngân sách dự kiến. Ngân sách nên được nói thẳng ngay từ đầu, vì nó quyết định quy mô, vật liệu và cả cách chia tầng.

Sau đó là khảo sát tại khu đất. Kỹ sư đo lại kích thước thực tế, vì sổ đỏ và thực địa lệch nhau vài chục centimet là chuyện thường gặp. Đồng thời kiểm tra hướng nắng, nhà liền kề, cao độ đường, vị trí cống thoát và đường điện. Với đất yếu, ao lấp hoặc gần kênh rạch, nên làm thêm khoan địa chất, chi phí khoảng 8–15 triệu đồng cho hai hố khoan, rất nhỏ so với rủi ro chọn sai móng.

Giai đoạn 2: Thiết kế kiến trúc, kết cấu và điện nước

Thiết kế thường đi qua ba vòng. Vòng đầu là phương án mặt bằng công năng, có thể đưa ra hai đến ba lựa chọn để gia đình so sánh. Vòng hai là phối cảnh mặt tiền và không gian chính. Vòng ba là hồ sơ kỹ thuật thi công gồm kiến trúc, kết cấu, điện, cấp thoát nước, chống sét và điều hòa.

Bộ hồ sơ hoàn chỉnh cho nhà phố bốn tầng thường dày 60–90 trang bản vẽ. Chủ nhà không cần đọc hết, nhưng nên dành thời gian cho ba thứ: mặt bằng từng tầng, vị trí ổ cắm công tắc, và bản vẽ mặt đứng. Thay đổi trên giấy gần như miễn phí, thay đổi khi đã đổ bê tông thì tốn kém và ảnh hưởng tiến độ.

Giai đoạn 3: Dự toán, hợp đồng và giấy phép

Từ hồ sơ thiết kế, bộ phận dự toán bóc khối lượng chi tiết và lập bảng vật tư kèm chủng loại, quy cách cụ thể. Một bảng dự toán tốt phải ghi rõ mác bê tông, đường kính thép, loại gạch, mã sơn, kích thước và phân khúc thiết bị vệ sinh, chứ không chỉ ghi "loại tốt" hay "hàng chính hãng".

Hợp đồng trọn gói nên có các phụ lục: bảng vật tư, tiến độ, lịch thanh toán và điều khoản phát sinh. Lịch thanh toán hợp lý thường chia 6–8 đợt theo mốc nghiệm thu, đợt cuối giữ lại 5% làm bảo hành. Song song, chúng tôi chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng, thời gian xử lý tại địa phương phổ biến khoảng 15–30 ngày làm việc.

Giai đoạn 4: Chuẩn bị mặt bằng và thi công phần móng

Trước khi khởi công, đội thi công chụp ảnh hiện trạng nhà liền kề, có biên bản ký xác nhận với hàng xóm. Việc này tưởng thủ tục nhưng giúp tránh tranh chấp nứt tường về sau. Tiếp theo là định vị tim cốt, làm lán trại, rào chắn và lưới che bụi.

Phần móng tùy địa chất có thể là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Với nhà phố trên nền đất yếu, ép cọc bê tông ly tâm hoặc cọc vuông là lựa chọn phổ biến, mỗi cọc sâu 15–25 m tùy kết quả khoan. Giai đoạn móng và tầng hầm (nếu có) thường là lúc dễ phát sinh nhất, nên chủ nhà nên có mặt khi nghiệm thu cốt thép móng.

Giai đoạn 5: Thi công phần thô

Phần thô gồm cột, dầm, sàn từng tầng, xây tường bao và tường ngăn, đi ống điện nước âm tường, chống thấm và tô trát. Mỗi sàn bê tông cần 7–10 ngày chờ đủ cường độ trước khi tháo cốp pha đáy và thi công tầng tiếp theo, nên nhịp điển hình khoảng 12–15 ngày một tầng.

Trong giai đoạn này, chủ nhà nên đi công trình vào những thời điểm quan trọng thay vì đến mỗi ngày: nghiệm thu thép sàn trước khi đổ, kiểm tra ống điện nước trước khi trát, và thử nước chống thấm ở sàn vệ sinh, sân thượng. Chúng tôi gửi báo cáo ảnh mỗi ngày qua nhóm trò chuyện để gia đình theo dõi ngay cả khi ở xa.

Nếu muốn thay đổi thiết kế trong lúc đang thi công, như dời một vách ngăn hay thêm một ổ cắm, hãy báo trước khi hạng mục đó bắt đầu. Mọi thay đổi đều được lập phiếu phát sinh ghi rõ khối lượng, đơn giá và số ngày ảnh hưởng tiến độ, hai bên ký xác nhận rồi mới làm. Cách này tránh được cảnh cuối công trình mới nhận một bảng phát sinh dài mà không nhớ đã đồng ý những gì.

Giai đoạn 6: Hoàn thiện

Hoàn thiện gồm ốp lát, bả sơn, trần thạch cao, lắp cửa, lan can, cầu thang, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh và các hạng mục mặt tiền. Đây là giai đoạn nhiều quyết định nhất với chủ nhà: màu sơn, mẫu gạch, kiểu đèn. Để không làm chậm tiến độ, chúng tôi chốt toàn bộ mẫu vật liệu hoàn thiện trước khi phần thô xong ít nhất ba tuần.

Giai đoạn này đòi hỏi phối hợp nhiều tổ đội cùng lúc, nên thứ tự thi công rất quan trọng: làm trần trước sàn, sơn lót trước khi lắp thiết bị, sơn hoàn thiện lớp cuối sau khi đã lắp đặt xong để tránh trầy xước.

Mốc thời gian tham khảo cho nhà phố bốn tầng

Tổng cộng từ lúc gặp nhau lần đầu đến khi nhận chìa khóa thường khoảng 6,5–9 tháng, trong đó thời gian thi công thực tế 5–6 tháng.

Giai đoạn 7 và 8: Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành

Trước bàn giao, công trình được vệ sinh công nghiệp và chạy thử toàn bộ hệ thống: điện, nước nóng, bơm, máy lạnh, cửa cuốn, camera. Chủ nhà đi kiểm tra cùng kỹ sư theo danh sách từng phòng, đánh dấu các điểm cần chỉnh như vết sơn, khe ron, cửa kẹt. Các lỗi nhỏ nên được xử lý trong 7–10 ngày trước khi ký biên bản cuối.

Bộ hồ sơ bàn giao nên có:

• Bản vẽ hoàn công, đặc biệt là sơ đồ đường ống nước và dây điện âm tường.
• Phiếu bảo hành thiết bị và hướng dẫn sử dụng.
• Danh sách vật liệu đã dùng kèm mã màu sơn, mã gạch để sửa chữa về sau.
• Biên bản nghiệm thu các giai đoạn.

Về bảo hành, mức phổ biến là 5–10 năm cho kết cấu và 1–2 năm cho phần hoàn thiện, chống thấm thường được bảo hành riêng 3–5 năm. Khoản giữ lại 5% giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán khi hết thời hạn bảo hành hoàn thiện.

Quy trình rõ ràng không làm ngôi nhà rẻ hơn, nhưng giúp mỗi đồng chi ra đều có lý do và có người chịu trách nhiệm.